毕节律师网站logo

律师咨询电话:13508570398
毕节律师网

合同纠纷

买房签合同,毕节律师提醒需要注意这些!

作者:毕节律师时间:2020-07-01 21:31:33

  签买房合同到底应该重视什么?

  两个原则:安全和无误。

  什么是安全?其实就是资质和手续问题,五证是否齐全,说实话很多楼盘烂尾就是因为手续不全、违规施工、超容超高等政策因素造成的。

  还有一个就是注意网签和草签,小心草签吧,因为我曾经见过土地拆迁都还没搞定就把房子卖了签草签合同的,其实监管部门也肯定不支持啊,但是楼盘收钱锁客也是常见的方法,所以自己买房自己要掂量情况。

  什么叫无误呢?

  就是你的房号、面积、价格、交付时间、交付标准、甲方违约责任、物业费多少等等常规的关键条款,这些内容不要搞错,因为给你打合同的人,只要是人就有可能搞错,搞错自然麻烦,搞错更有可能对你不利。

  我要说的就是以上这些,当然关于这个板块的知识需要比较强的法律作为支撑,所以我转了法律讲堂(ID:yunlvshi)的一篇内容供大家参考,有需要的可以仔细研究一些。

  1  签订空白条款的注意事项

  1)看是否有预售许可证

  很多地方都说看五证,实际没必要,办理预售许可证必须提交其他四个证,让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。

  只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

  2)看合同中的土地性质

  现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

  在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

  3)看清楚房屋用途

  现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。

  关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

  4)物业也不能忽视

  在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。

  虽然成立业委会后可以解聘物业公司,但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心,业委会的成立遥遥无期,导致业主和物业之间产生很多纠纷,作为业主单兵作战,难度可想而知。

  5)车库和地下室或者阁楼的约定

  在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

  另外就是是否是车库,一定要看规划,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库,另外就是人防的车位,不能办证,也需要特别注意。

  6)面积的约定

  这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。

  在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。

  这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

  7)贷款问题的约定

  开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。

  这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。

  8)逾期或者赔偿的问题

  开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。

  9)交房的问题

  合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。

  必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。

  10)小区公共区域和公共部位的约定

  小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范,多么先进,绕开产权问题。

  如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。

  11)对各类设施的约定

  燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。

  12)双方协商解决的内容必须多研究

  凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的,一般都是对开发商不利的,一定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。

  2  合同附件的注意事项

  商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

  所以大家签署合同之前,仍要注意以下事项:

  1)房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

  如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。

  2)无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准,都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。

  像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现,而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。

  3)根据民事法律的“意思自治”原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签订补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。

  毕节律师结语:签署合同也没那么多复杂,核心原则就两个:安全和无误。当然,如果发现较多问题,或者不懂的,可以咨询一下身边的律师朋友,或者寻求专业律师支援,毕竟买房这种大事接近100万的交易,也关系到一家人的幸福生活,花点律师费很值得。

相关推荐:

打合同纠纷官司,一定要请律师帮忙吗?
律师普法:合同签订,这些法律知识你要掌握
资深律师教你如何处理合同纠纷
毕节律师提醒:避免买卖合同纠纷,要注意这几点
合同类纠纷案件中,律师费该由谁承担?
毕节律师王妍照片

联系律师

毕节律师王妍

律师咨询电话:13508570398

执业证号:15224201311303602

执业律所:贵州锐驰律师事务所

事务所地址:贵州省毕节市七星关区开行路长弘星苑C栋二单元26楼

法律专长:公司法律事务、合同纠纷、金融事务、​交通事故纠纷、人身损害赔偿、刑事辩护、政府企业法律顾问

在线咨询

律师微信

律师微信二维码